S1 ДНК

S1 ДНК — це гібридний кваліфікаційний інвестиційний фонд нового покоління, який поєднує два типи активів: працюючі прибуткові будинки та об’єкти на етапі девелопменту.

Назва ДНК розшифровується як «Дохідна нерухомість Києва».

Головна особливість фонду — поєднання двох джерел доходу в одному інвестиційному інструменті: дивідендів від працюючих об’єктів і капіталізації активів на етапі девелопменту.

Цільова річна дохідність фонду — 9% у USD, орієнтовно 50% якої формує дивідендна складова і 50% — капіталізаційна.

Фонд інвестує виключно в прибуткові будинки в Києві.

На першому етапі портфель S1 ДНК складається з двох типів активів:
- діючий прибутковий будинок — S1 ВДНГ, який уже генерує орендний дохід;
- об’єкт на етапі девелопменту — S1 Оболонь, потенціал якого формує майбутню капіталізацію.

Таким чином, частина активів фонду вже працює та генерує грошовий потік, а інша частина створює потенціал зростання вартості портфеля в майбутньому.

Строк дії фонду — 10 років.

Водночас S1 ДНК створений як фонд, що росте разом зі своїм портфелем: передбачена постійна емісія під нові активи на етапі девелопменту.

Це означає, що протягом роботи фонду його портфель може розширюватися за рахунок нових прибуткових будинків.

- Мінімальна перша інвестиція — від 122 000 грн.
- Вартість одного інвестиційного сертифіката — від 1 000 грн.
- Обсяг емісії фонду — 100 000 000 грн.

Інвестор може збільшувати свою частку в портфелі фонду додатковими інвестиціями.

Подвійне джерело доходу.
Фонд поєднує дивідендну та капіталізаційну складові. Працюючі будинки генерують дохід уже зараз, а об’єкти на етапі девелопменту створюють потенціал зростання вартості активів у майбутньому.

Валютна дохідність.
Цільова дохідність фонду — 9% річних у USD, орієнтовно з рівним співвідношенням дивідендної та капіталізаційної складових.

Щомісячні дивіденди.
Дивідендна частина доходу виплачується інвесторам щомісяця.

Живі активи, а не лише плани.
У портфелі вже є працюючий прибутковий будинок S1 ВДНГ, який генерує орендний дохід.

Фонд, що росте.
Модель S1 ДНК передбачає постійну емісію під нові об’єкти девелопменту. Портфель фонду може розширюватися разом із новими проєктами.

Професійне управління.
S1 REIT бере на себе управління активами, їх розвиток та операційну діяльність, щоб інвестору не потрібно було самостійно займатися нерухомістю.

S1 ДНК поєднує в одному фонді те, що зазвичай потрібно обирати окремо: поточний дохід і потенціал майбутнього зростання.

Працюючі прибуткові будинки забезпечують дивідендну складову, а об’єкти на етапі девелопменту — капіталізаційну.

Одне рішення — подвійна вигода: дивіденди для життя, капіталізація — для майбутнього.

S1 REIT – інвестиційна компанія, що відкриває доступ кожному до професійно керованої дохідної нерухомості столиці.

Ми об’єднуємо експертизу девелопера повного циклу Standard One та компанії з управління нерухомістю S1 Ukraine, щоб кожен міг стати співвласником великого орендного бізнесу та отримувати стабільний пасивний дохід у валюті.

Ми інвестуємо та управляємо дохідною житловою та комерційною нерухомістю в столиці, забезпечуючи надійність і високу прибутковість ваших інвестицій на кожному етапі.

Ви інвестуєте в житлові та комерційні об’єкти дохідної нерухомості в столиці. S1 REIT професійно управляє цими об’єктами нерухомості, а Ви – просто отримуєте пасивний дохід.

Дохід інвестора формується з двох складових, які доповнюють одна одну:

1. Дивіденди (регулярний пасивний дохід)
Це кошти, які фонд отримує від здачі нерухомості в оренду та ефективного управління активами фонду. Отриманий прибуток фонду щомісяця розподіляється між інвесторами пропорційно кількості сертифікатів у вигляді дивідендів.

2. Капіталізація (зростання вартості активу)
Це дохід від збільшення ринкової ціни ваших інвестиційних сертифікатів. Вартість об’єктів дохідної нерухомості зростає з часом, особливо, після введення об'єктів в експлуатацію. Відповідно, відбувається зростання ціни сертифікатів, які забезпечені цією нерухомістю.

Отримати капіталізаційний прибуток можна при продажу сертифікатів або після завершення роботи фонду.

Це цільовий показник дохідності, який ми розрахували для фонду на основі його фінансової моделі за методом IRR, - це річна внутрішня норма прибутковості самого фонду як сукупності активів, яка враховує всі грошові потоки фонду в прив’язці до точних дат: від’ємні - у момент інвестування коштів у будівництво чи придбання об’єкта (капітальні інвестиції та операційні витрати), додатні - у момент надходження чистого операційного доходу (орендні платежі та виплата купонів за ОВДП), і фінальний додатний потік від продажу активу. Саме тому IRR дає єдину справедливу ставку річної ефективності, яка не усереднює, а математично зважує кожну гривню за часом її фактичного перебування в роботі фонду.

Нерухомість, придбана за кошти Фонду, після завершення будівництва буде передана в оренду, що забезпечить надходження орендного доходу. Крім того така нерухомість може зростати в ціні, що створює додаткове джерело доходу Фонду внаслідок зростання ринкової вартості корпоративних прав товариства, яке володіє нерухомістю. Також передбачається отримання доходу від інвестування в боргові цінні папери, які емітує держава. Доходи Фонду, після вирахування витрат Фонду, формують прибуток Фонду.

Наші розрахунки базуються на трьох «китах» нашої стратегії:

1. Оптова ціна придбання нерухомості. Фонд купує нерухомість зі знижкою, нижче за ринкову вартість. Фонд заробляє на цій різниці.

2. Зростання ціни придбаної нерухомості протягом роботи фонду. В кінці терміну нерухомість продається за ринковою ціною, а прибуток розподіляється між інвесторами.

3. Оренда з прив'язкою до USD. Нерухомість буде передана в оренду за цінами, які передбачають індексацію до курсу долара.

Всі показники дохідності фондів зазначені на сторінках та в реєстраційних документах фондів.

Простими словами: запланований прибуток - це результат професійного управління вашою нерухомістю, де кожен відсоток обґрунтований реальною орендою та зростанням ціни квадратного метра у валютному еквіваленті.

Ми прагнемо максимальної прозорості, тому використовуємо загально прийняту модель розрахунку за методом IRR. Це річна внутрішня норма прибутковості самого фонду як сукупності активів, яка враховує всі грошові потоки фонду в прив’язці до точних дат: від’ємні - у момент інвестування коштів у будівництво чи придбання об’єкта (капітальні інвестиції та операційні витрати), додатні - у момент надходження чистого операційного доходу (орендні платежі та виплата купонів за ОВДП), і фінальний додатний потік від продажу активу. Саме тому IRR дає єдину справедливу ставку річної ефективності, яка не усереднює, а математично зважує кожну гривню за часом її фактичного перебування в роботі фонду.

Ціна вашого сертифіката не є статичною – вона відображає реальну ринкову ситуацію. Існує два показники, які важливо розрізняти:

1. Розрахункова вартість. Це вартість сертифіката, яка визначається шляхом ділення вартості чистих активів фонду на кількість сертифікатів в обігу. Вартість активів на балансі Фонду переоцінюється згідно вимог законодавства, правил, норм та принципів облікової політики REIT S1 та МСФЗ.

Чому вона зростає? Якщо нерухомість, якою володіє фонд, дорожчає на ринку (наприклад, через завершення будівництва або ріст цін у Києві) – розрахункова вартість сертифіката автоматично йде вгору. Це і є ваш заробіток на капіталізації.

2. Ринкова вартість (ціна продажу). Це ціна, за якою сертифікат можна купити або продати «тут і зараз». Вона залежить від попиту.

Чому вона змінюється? Якщо на ринку багато охочих інвестувати саме в цей об’єкт, ринкова ціна сертифікату може бути вищою за розрахункову. Також вона поступово зростає перед кожною виплатою дивідендів: що ближче дата виплати, то дорожче цінується сертифікат.

Простими словами. Вартість сертифіката зростає разом із ринковою ціною київської нерухомості. Ви заробляєте не лише на оренді, а й на тому, що ваші квадратні метри нерухомості з часом стають дорожчими.

S1 REIT, так само як і банки за депозитами, виступає податковим агентом для інвесторів-фізичних осіб та інвесторів-нерезидентів відповідно до вимог чинного законодавства. Під час нарахування дивідендів фонд утримує та сплачує податки за інвестора.

Ставка оподаткування доходів інвестора залежить від типу доходу (дивіденди або інвестиційний прибуток), від того, чи є інвестор юридичною або фізичною особою, та в якій країні він є податковим резидентом.

Для фізичних осіб-резидентів ставка оподаткування, залежно від виду доходу, складає:
- для дивідендів – 14% (9% ПДФО та 5% військовий збір) від суми нарахованих дивідендів;
- для інвестиційного прибутку від продажу сертифікатів – 23% (18% ПДФО та 5% військовий збір) від суми прибутку.

Юридичні особи-резиденти сплачують податки самостійно. Зверніть увагу, що у випадку одержання інвестиційного прибутку, інвестори будуть зобов’язані самостійно подати за відповідний період (до 1 травня наступного року) податкову декларацію про майновий стан.

По фондам, які отримують дохід з першого дня свого існування, дивіденди будуть виплачуватися у розмірі не менше 90% фактичного прибутку фонду. По фондам, які на період будівництва не розподіляють дивіденди, дивіденди будуть виплачуватися інвесторам після введення об’єкта в експлуатацію та заселення орендарями, також на щомісячній основі.

Це визначає стратегію інвестора: чи хоче він отримати дивіденди раніше, але менше, чи хоче отримати дивіденди пізніше, але більше.

Ви можете отримати свої інвестиції двома способами:

1. Планово (після завершення роботи фонду). У кожного фонду є термін дії. Коли він закінчується, фонд продає активи (нерухомість), а отримані кошти розподіляє між інвесторами пропорційно їхнім часткам. В результаті Ви отримуєте і вкладену суму, і прибуток від зростання вартості об’єктів.

2. Достроково (якщо гроші потрібні раніше). Ви не зобов'язані чекати закриття фонду. Ви можете продати свої сертифікати у будь-який момент:
- Як це зробити. У вашому кабінеті інвестора натисніть кнопку «Продати актив».
- Ціна викупу. Вона розраховується автоматично відповідно до актуальної ціні продажу за вирахуванням 1%.
- Терміни. Викуп сертифікатів відбувається протягом 3 годин в робочий час.
- Без комісій. Всі витрати на брокера ми беремо на себе - ви отримуєте чисту суму викупу.

Важливий нюанс. Якщо Ви бажаєте лишитися інвестором фонду, то мінімальний залишок на вашому рахунку має складати 122 сертифікати (еквівалент початкового входу). Якщо Ви хочете вивести більше і Ваш залишок стане меншим за цей поріг, треба продати усі сертифікати повністю.