27 серпня 2026
Віктор Бойчук на InvestFest у дискусії про інвестиції в нерухомість
#S1 REIT
20 серпня пройшла дискусія «Купити квадратні метри чи частку фонду: яка нерухомість приносить реальний дохід» в межах онлайн-конференції InvestFest.
Серед учасників — Віктор Бойчук (комерційний директор S1 REIT), Вікторія Берещак (оглядачка ринку нерухомості) та Віктор Забоєнко (співзасновник і CEO FERO Development). Модерував дискусію Віталій Пацан (Education Project Manager Академії Мінфін).
За словами Віктора Бойчука, останні роки змінили підхід українців до інвестицій у нерухомість. Інвестор став не лише обережнішим, а й більш вимогливим до самого об’єкта.
Якщо раніше головними питаннями були ціна квадратного метра, терміни будівництва та потенційна ціна перепродажу, то сьогодні інвестори також звертають увагу на укриття, автономність, енергозабезпечення та додаткову інфраструктуру.
Від цілої квартири — до частки в нерухомості
Віктор розповів про перехід від традиційної моделі володіння нерухомістю до фондової. За його словами, логіка тут схожа на те, як змінилося споживання цифрового контенту: якщо раніше люди купували супутникові антени та фізично володіли обладнанням, то сьогодні користуються колективними сервісами за підпискою.
Так само й у нерухомості — інвестору не обов’язково купувати цілий об’єкт. Через фонд він може придбати частку та передати професійній команді управління орендою, експлуатацією і поточними питаннями.
«Україна лише на початку шляху розвитку REIT-моделі. Для порівняння: у США REIT-індустрія працює вже понад 60 років і стала важливою частиною інвестиційного ринку. Сьогодні, за даними Національної асоціації REIT-фондів США (Nareit), близько 170 мільйонів американців — фактично половина населення країни — прямо чи опосередковано мають інвестиції в REIT.
Ми хочемо, щоб Україна також рухалася в ногу з цими світовими тенденціями. Саме тому започаткували S1 REIT — інвестиційну компанію, яка робить професійно керовану нерухомість доступнішою для приватного інвестора», — зазначив Віктор.
Серед ключових переваг фондової моделі Віктор також назвав доступність, диверсифікацію, доступ до великих професійних активів і відсутність операційної залученості інвестора.
З чого складається дохідність
Під час дискусії Віктор також пояснив, чому інвестору важливо дивитися не лише на заявлену дохідність фонду, а й розуміти, за рахунок чого вона формується.
Для фондів із готовою нерухомістю дохід може складатися з орендних платежів і зростання вартості активу. Для фондів, де нерухомість ще будується, на першому етапі результат формується переважно за рахунок зростання її вартості.
«Якщо говорити про фонд S1 ВДНГ, у фінансовій моделі ми закладали середньорічну дохідність на рівні 8,2%. Приблизно 75% цього доходу має формуватися за рахунок орендного потоку, а близько 25% — за рахунок зростання вартості самого активу. Водночас фактична дохідність фонду сьогодні вже становить 16,4%.
Це стало можливим насамперед завдяки суттєвому зростанню вартості оренди нерухомості в Києві у 2025 році — попри всі виклики та обстріли. У результаті структура доходу фонду фактично змінилася: сьогодні приблизно 50% формує орендний дохід і ще 50% — зростання вартості активу», — пояснює комерційний директор S1 REIT.
Диверсифікація — одна з головних переваг фондів
Ще одна перевага фондової моделі — можливість розподіляти кошти між різними активами. Через фонди інвестор може отримувати доступ до житлової та комерційної нерухомості, землі, енергетики та інших напрямів. При цьому для диверсифікації не обов’язково мати великий капітал.
За підсумками дискусії експерти погодилися, що вибір між прямою купівлею нерухомості та фондом залежить насамперед від цілей інвестора. Водночас фондова модель дає можливість отримати доступ до професійної нерухомості з меншим стартовим капіталом, диверсифікувати вкладення та не займатися операційним управлінням активом самостійно.
Переглянути дискусію можна за посиланням:
